橫濱地價指南Q&A篇為了想從零開始知道的人

一般被稱為土地價格的有4種。實際的交易價格(實際價格)、公示地價、繼承稅路線價、固定資產稅路線價4種,統稱為“一物四價”(基準地價與公示地價同等)。最基本的是公示地價,作為標準、合理的價格,也是計算各種價格的依據,繼承稅路線價設定為公示地價的約8成,固定資產稅路線價約7成。另一方面,由於實際交易是根據賣方和買方雙方的情況來決定的,所以與公示地價不一定一致。

比如說,在尋找房子和公寓的時候,在第一志願的車站周邊找不到合適的價格的房子的情況下,如果有地價的知識的話,在同樣的上下班條件和居住環境中可以找到更便宜的房子的其他地區在哪裡可以減少走來走去的浪費時間。另外,即使很快就找到了喜歡的房子,在實際購買、租賃合同的時候,如果事先知道當地的標準地價的話,也會判斷合同價格是否合適。而且近年來,不動產的證券作為和股票一樣的投資手段也被一般銷售,所以即使不買土地,地價知識也有效的情況意外的多。

一般的新建分開出售的公寓,銷售價格被設定為與<土地取得費+建造費+建築費(+如果有現有構造物的話就是拆解撤去費)+廣告宣傳費+各種雜費等+合理利益的合計>相匹配。如果是同一個建築等級的公寓的話,如果位於地價便宜的地區的話,銷售價格就會相應便宜。另外,根據租房的合同修改來修改租金的情況下,考慮到與地價變動的平衡,所以掌握最新的地價資訊對於簽訂合適的合同是很重要的。

土地的合理價格是根據擁有國家資格的不動產鑒定師的鑒定要求的。鑒定評價時的基準根據國家的不同被詳細規定,為了不進行偏頗的鑒定評價,法律上制定了規則。

“不動產鑒定師”是指擁有能夠進行不動產鑒定評價的國家資格的人。國土交通省管轄的國家考試合格,需要接受大臣或知事的登記,沒有資格的人在法律上不能進行不動產的鑒定評價。另外,不動產鑒定師不僅僅是鑒定,以其高度的專業知識為基礎,進行不動產的有效利用和投資相關的顧問業務的情況也很多。
“不動產業者”並不是指特定的資格,而是經營與不動產有關的行業(不動產的買賣、租賃、管理、仲介等)的人的總稱。如果是經驗豐富的不動產業者,可以在經驗上做出一定程度的判斷土地的價格,如果是參考價格的話也可以請告訴我,但是如果需要像繼承和訴訟相關的情況那樣鑒定正確的價格的話,有不動產鑒定師的資格必須委託有的人。

市政府可以告訴您的只有地價公示、縣地價調查、固定資產稅路線價等所謂的公共價格。關於各個土地價格,請參考這些公共價格自己判斷,或者諮詢不動產鑒定師等專家。

市政府不能介紹各個經營者。橫濱市都市整備局和一般社團法人神奈川縣不動產鑒定師協會共同舉辦,每年舉辦2次(4月和10月)不動產的免費諮詢會,請使用。日期和詳細情況會通知您主頁和宣傳部門。
另外,共同舉辦的一般社團法人神奈川縣不動產鑒定師協會(外部網站)是神奈川縣內的不動產鑒定師組織的縣內唯一的公益法人,在事務局內設置了常設的免費諮商窗口。

地價公示(以及縣地價調查,以下相同)的情況下,地點數有限,並不是到處都有,所以首先要找想調查的土地附近的公示地點。此時,請注意想調查的土地包含在哪個用途地區(住宅、商業、工業、市區化調整區域)中,選擇同一用途的公示地點。在此基礎上,比較想調查的土地比公示地點更接近車站,比如貴、路寬窄所以便宜等,判斷大概的價格。另外,地價公示價格是表示平均情況下的合理價格,因此根據個別情況,實際交易價格有時會變高或變便宜。
路線價的話,橫濱市內幾乎所有的道路都設定了固定資產稅路線價(繼承稅路線價僅限市區化區域),所以首先調查想調查的土地所面臨的道路的路線價。必須注意的是,因為路線價被設定為課稅的計算基準,所以繼承稅路線價被設定為地價公示的8成,固定資產稅路線價被設定為7成,所以需要分別以0.8或0.7折回,與地價公示相同的合理價格水平。
※此外,關於路線價,請諮詢財政局固定資產稅課及各區稅務課。

地價公示及縣地價調查被設定為判斷土地合理價格時的客觀目標。因此,如果該地區的標準土地在平均情況下進行適當的交易,通常就會成立。各個土地的形狀、大小、建築率、容積率、前面道路的寬度、周邊狀況、到車站的距離、煤氣、上下水道的整備狀況等各不相同,這一點的不同,價格也會發生上下。例如,即使是同一區域內接近的土地,角地等2個方向以上有接道的土地,土地利用的選擇項也會擴大,所以價格也會變高。另外,住宅區的區劃大的土地,面積越大,總額就越大,所以只有極一部分富裕階層的需求就越有限,對於大多數中間層來說是不喚起購買欲望的土地,市場規模的小會成為負因素,作為單價會下降。