橫濱地價嚮導基礎篇4房地產投資市場

說起不動產投資,往往會想到租賃在所有地建造的大樓的一個房間、投資一間公寓等方法,但是近年來法律得到了完善,和股票一樣,一般投資者可以用小額資金投資,所以我國的不動產投資市場近幾年來急速擴大,對土地市場的動向產生了很大的影響。

那麼,不動產證券化到底有什麼意義呢。

一般來說,“證券化”是指(1)產生金錢債權、不動產等經濟利益的“資產”的所有者,(2)將該“資產”從資產負債表中分離出來,為特別目的事業體(證券化這一特別目的而設立的法人。SPV。在轉移到關鍵詞等的基礎上,(3)SPV發行小額化的證券等金融商品,從投資者那裡收集資金,(4)將“資產”產生的租金收入等經濟利益分配給投資者。就是這樣的結構。

關於不動產,平成12年(2000年)11月修改實施了《關於投資信託及投資法人的法律》(一般被稱為《投資信託法》),作為投資信託的納入資產,不動產得到了認可。然後,2001年(2001年)3月在東京證券交易所發表了“不動產投資信託(J-REIT)。關鍵詞)”的市場創建後,房地產投資市場迅速發展,與股票一樣,普通投資者可以自由交易。

對於投資者來說,在有助於投資單位的小額化、風險分散的同時,對於不動產持有者來說,通過活用證券化的結構,可以將高額難以出售的不動產轉換成證券等形式進行出售,進行資金的籌措這樣的好處備受矚目,投資資金一下子流入了土地市場。也就是說,不動產的證券化交易可以說是將不動產市場和資本市場直接聯繫起來的結構。

不動產投資擴大的話,對土地市場有什麼樣的影響呢。

由於不動產證券化,不動產作為一種可以以收益率這一共同的尺度與其他金融商品進行比較的金融商品的側面。這樣的不動產金融商品化在國際上也取得了進展,我國的不動產市場也變得不容忽視國際投資資金的動向。

房地產是需要持續管理的財產。根據經濟社會形勢的變化,如果不謀求必要的品質的提高的話,就不能期待充分的發揮作用。只有適當地籌措管理和提高品質所需的資金才能健全地維持和發展不動產。

另一方面,急劇的資金流入和長期的資金流出,會給市場帶來巨大的混亂,有可能會出現合理的土地利用受到阻礙、地價混亂的事態。而且會給國民生活帶來很大的影響,所以有必要關注。

【證券化】
指將不動產、債權等資產有價證券化處理的交易,隨著證券化的推進,促進資產的流動化。
另外,“不動產的證券化”是指發行以不動產產生的收益為證據的證券,從投資者那裡募集資金的結構。

【SPV(特別目的事業單位)】
Specialtype Vehicle的略稱。以進行證券化為目的而組織的特別目的公司、信託、工會的總稱。具有代表性的有SPC(Specialtype Company、特別目的公司)。

【JLET(J-REIT)】JLIT=J-REIT=Japan Real Estate Investment Trust
指以不動產為對象的投資信託,在購買辦公室等“不動產”時,從投資者那裡收集資金,將由此產生的租金和不動產的收益分配給投資者的不動產金融商品。2000年修改了投資信託法,可以將不動產證券化,個人難以投資以億為單位的大型房地產成為可能。

• 2008年版土地白皮書(國土交通省)
• 從基礎上可以看出房地產證券化指南修訂版(國土交通省房地產投資市場整備室監修、不動產證券化研究會編)2008年發行