橫濱地價嚮導基礎篇3鑒定評價與法律

土地是國民有限的寶貴資源。無序的土地利用和投機性的土地交易,會引起阻礙經濟健康發展的問題,對國民生活的安定產生重大影響。
為了應對這樣的問題,設置了與不動產相關的各種法律和制度。

關於土地等不動產的法律,規定了不動產的權利關係(民法、租地租賃法等)、制定了土地利用規則的(土地基本法、國土利用計畫法、城市計畫法、建築基準法等)、關於稅金的規定(繼承稅法、地價稅法等)等多方面す。
這些法令雖然各自有關係,但對土地的價格產生了某種影響,但是在這裡,特別是關於設置了與土地評價的基本規則直接相關的規定的以下法律,說明概要。

• 地價公示法
• 國土利用計畫法
• 關於不動產鑒定評價的法律

土地並不是像衣服和食品那樣頻繁交易,而是完全一樣的土地沒有兩個的特性。另外,根據交易者的情況和動機,價格容易被左右。因此,土地的合理價格是多少,一般人很難知道。
因此,在地價公示法中,對於全國約3萬個地點的標準地(在該地區,大小、利用狀況等是標準的土地),公開了通常可以成立的價格,作為一般交易時判斷合適價格的客觀基準來使用開始。
除此之外,地價公示還被用於不動產鑒定師等的鑒定評價標準、繼承稅和固定資產稅評價標準、國土利用計畫法的價格審查標準等,作為“土地評價指標”被活用。

另外,都道府縣地價調查與地價公示一起作為土地評價的指標被活用,但是這邊的根據法令不是地價公示法,而是在下面介紹的國土利用計畫法的實施令第9條中,規定了實施。

國土利用計畫法是指,通過限制土地交易,維持合理的土地利用和合理的地價的法律(注釋1)。
土地的取得者(買主)有義務在該土地交易合同之日起的兩周內,向都道府縣或政令市申報利用目的和合同價格等必要事項。申報的對象是,該土地在市區內的情況下是2000平方米以上,在市區化調整區域的情況下是5000平方米以上的比較大規模的土地(注釋2)。申報書提出後,從公共的角度來審查土地利用的目的是否合理,並且,與開發所需的費用和周邊的交易狀況等進行比較,分析是否妥當的土地價格後,對不恰當的內容進行指導和建議等進行。
在進行整整面積的土地交易的時候,根據土地的利用方式,有時會對周邊產生影響,所以為了不使地價和土地利用平衡,起到了牽制的作用。

• 注釋1:制定於1974年。為了控制地價高漲,實現從綜合觀點出發制定的土地利用目的,決定設置有關土地交易限制的措施。1987年,為了抑制地價高漲,創設了在簽訂土地交易合同前需要申報的“監視區域”制度。橫濱市率先在全國範圍內,同年8月指定了監視區域,開始了土地交易的監視。1991年,對市內100平方米以上的土地交易進行了價格審查,努力使地價合理化。由於地價狀況穩定,監視區域於1995年被解除,現在是需要簽約後申報的事後申報制度。
• 注釋2:在城市計畫區域外,對象面積在10000平方米以上,橫濱市整個地區都是城市計畫區域(市區化區域或市區化調整區域)。

判定不動產的經濟價值並作為價格來表示叫做“不動產的鑒定評價”。
該法律的目的是為了使與不動產鑒定評價相關的業務合理化,確保具有社會信用和權威的“不動產鑒定師”,為土地等合理價格的形成提供幫助。
根據該法律通過國家考試,獲得國土交通大臣登記的國家資格者被稱為“不動產鑒定師”,除此之外的人禁止進行不動產鑒定。另外,在進行鑒定評價時,作為其依據的“不動產鑒定評價基準”也由國家設定,為了應對社會經濟形勢的變化,進行適當的修改等,完善了評價土地和建築物的合理價格的制度。

不動產的價格通常是根據交易等的需要個別形成的,而且容易被各自的個別情況所左右,所以不動產很難擁有形成適當價格的市場。因此,要判斷不動產的合理價格,需要有專業知識和經驗的不動產鑒定師根據統一的基準進行鑒定評價。